拍卖屋有冻结令 （caveat) 怎么办

问： 我成功标到了一间拍卖屋 (lelong)，可是我发现屋主在拍卖前就和别人签了买卖合同，而且屋主收了对方定金之后就跑路了。那个别人也进了一个土地私人冻结令。我现在应该怎么办？

答：私人冻结令 (private caveat)是一种宣告自己对于土地权益的正式通知。 一旦在地契上登记了冻结令，任何影响土地权或权益的交易都会被阻止。除非被提早移除或撤销，私人冻结令的时效是6年。

根据以上情况，不难看出，有关的私人冻结令是别人根据买卖合同所申请的。一般建议你进行冻结令搜查 （caveat search）以确认对方的身份及登记冻结令的理由。

你作为成功得标者 (successful bidder)，有权利和法律地位向法庭申请移除有关的冻结令。当然，如果你一次过还清了购屋的拍卖价，你的胜算将会大幅提升。

在对方没有抗辩的情况下，向高庭提出的申请将会花费大约二到三个月。法庭批准申请后，庭令上也会谕令土地局把caveat 移除。在caveat 被移除之后，你就可以顺利向土地局注册 Borang 16F （拍卖令）。


作者：刘国光律师楼的刘启义-专页 https://www.facebook.com/kulailawyer

非法逗留者（squatters）赖着不走怎么办

一般来说，购买拍卖屋时，必须注意的其中一个事项是，那间屋子有没有被非法占据？就是说，有没有squatters （擅自占地者）？

squatters 翻作中文可以被称为“擅自占地者”。顾名思义，他代表一个人在没有拥有任何权益，允许，所有权或者利益的情况下，侵占了另一个人的土地。简单地说，他们是在未经许可之下占用土地或财产的人。

成功标到拍卖屋并且支付所有费用和完成相关手续后，业主有权利从非法占地者手中回收土地。 

第一步是通过律师发出回收产业通知，限定占地者在合理期限内搬走。假如他们还是赖着不走，你只能通过法律诉讼。

怎么开始诉讼呢？你可以通过“简易诉讼程序”(summary proceedings)来向法庭申请庭令。好处是，整个过程如果顺利，没有被抗辩的话，大约耗时3个月而已。

"我不知道擅自占地者的名字怎么办？还是可以诉他吗？我都不知道他们是谁。"

不用担心，在诉讼传票上，你只需要列明 类似"unknown occupiers", "penghuni-penghuni yang tidak dikenali" 之类的句子就可以了。
如果你已经完成成功标到屋子并且已经完成相关手续，你就有法律地位去展开该项诉讼。申请人需要证明申请的合理性： -

   1。 对土地的权利;
   2。擅自占地者如何占用土地;和
   3。无法识别占用土地的人的身份以及为确定这些人的身份而采取的合理步骤 

如果达成以上的条件，法院将会颁发庭令，勒令擅自占地者从屋子搬走。


如果你才刚刚竞标成功，还未缴清拍卖价，你可以暂时通过土地冻结令（caveat）来保障自己的利益。

然而，假如占地者是“有许可或经过同意的占用者”或是之前的租户，你不能通过以上方法向法庭申请。房东必须通过通常的法律程序来驱逐这样的房客 （请参阅之前的文章）。  

https://legalsymphonyjb.blogspot.com/2018/10/distress-distress-tenancy-agreement.html