你问我答 （土地法）

 

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问： 我把一片地租给了一个租户，他之后在地上面建了一个大型的铁架。租约约满后，我可以要求他把铁架拆掉或者无条件留给我吗？

 

答： 假设那个大型的铁架是合法建立的，首先你应该从你们的租约里找答案。一般的租约会提到，租户对那块地所做出的任何改动或建设都必须在约满的时候恢复原状 (reinstate to the previous condition). 意思是，租户在搬走的时候，要把那个铁架拆掉，让一切恢复原来的样子。

 

如果租约没有提到类似的条款，那么你只能从马来西亚土地法典一探究竟。

 

根据马来西亚土地法典，土地的意思包括任何依附在土地上或 永久固于地上的物件。

 

与此相关的拉丁语是：
 

Quicquid plantatur solo, solo cedit

 

很酷，对吧？

 

蛤？听不懂？它的英文意思是

 

“whatever is affixed to the soil belongs to the soil”

 

(拜托，讲中文！）

恩啦。好啦好啦。

 

简单的说，任何贴附在土地的东西，都属于土地的一部分

 

更简单的说，可以轻易移走的东西，就不算是土地的一部分。如果那个铁架是完全嵌入地表本身，甚至有打地基，那么有很大可能它属于土地的一部分。在拆掉的过程中，租户很有可能会伤到地表本身。因此，它属于“fixture" 而不是 "chattel". 

 

"Fixture" 属于土地的一部分，而"chattel"并不是。

 

结论：  

1) 如果你们的租约完全没有提到要怎样处理这些附加物，再加上如果那个大铁架是fixture，那么你作为地主确实可以争夺铁架的拥有权，因为它是属于土地的一部分。 

 

2) 一份完整的租约很重要

 

 

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租户拖欠租金怎么办

在我的执业日常中，经常会遇到租户和屋主/房东之间的纠纷- 欠租不还事小，赖着不走事大。

许多租户不只拖欠租金，甚至大模大样的把自己当成屋子的主人- 请神容易送神难。
那么，马来西亚的法律提供什么解决方案给屋主呢？

如果房东单纯只是要追讨租金，向法庭申请“救济令”（distress）是最快速的方法。申请被批准后，屋主会在法警的陪同下破门而入，并查封租户的特定资产，通过拍卖的方式取回拖欠的租金。整个过程大约耗时三个月。

缺点是，distress 并不会终止租约/租赁协议(tenancy agreement)， 租户依然是饭照吃，舞照跳。而且，假如屋子里没有属于租户的值钱物品， distress最多只能起到对租户施加压力的作。当然，那是在租户面子薄的情况下。


一般上，租户与房东之间的租约都会注明说假如租户没有支付租金，房东有权发出通知终止 租约并驱逐租户和/或收回被房屋的占有权。

令人遗憾的是，有些租户即使收到了终止通知，他们也发挥大无畏的勇者精神，继续勇敢地住下去。

那么问题就来了。这时，有些房东认为自己是屋子的主人，自己当然有权利破门而入或者把大门锁上，强迫租户搬出去。租户则认为房东干涉了自己享用屋子的权益，甚至威胁了自己的生命安全。


针对以上情况，马来西亚“特别救济法”1950 第7（2）条文 规定，屋主在没有庭令的情况下不可以强行取回屋子的占有权。意思就是，屋主只能透过法庭驱逐顽固的租户，而不是靠自己亲力亲为。
 
因此，如果房东执意要把租户赶走，比较适当的做法是： -  

1.根据租约向违约租户发出驱逐通知，让租客有一定的宽限期来交出屋子占有权并支付所有逾期租金; 

完整的租约很重要！
    完整的租约很重要！
       完整的租约很重要！
  
2.如果租户在通知期满后仍然占用房屋，房东可以在驱逐通知期满之日起要求双倍租金，直至租户完全搬迁为止; 

3.房东可以在法庭上对租户提出驱逐令。
 
4.驱逐令可能需要三至九个月，而时间长短和诉讼费用具体取决于租户是否对驱逐申请提出抗议。我处理过一个案子，房东不听劝，执意用锁头锁着屋子，以为可以施加压力，结果惹得租户报警。 

如果租户在没有通知房东的情况下潇洒离开，不带走一片云彩，屋主也不应该采取自助措施。

如果房东强行开锁，那么房东可能会被一些玻璃心的租客展开民事诉讼， 索讨高额赔偿, 反而得不偿失了。



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