我可以claim完全部租金吗

案例 1：

- 一般房屋租约
-租约日期2.1.2018
-双方都同意3年的租期 
-租约将在1.1.2020 期满

有人问我，如果租户在2018年十月开始拖欠租金，房东终止合约后，可以向住户追讨剩下租期（至2020年）的租金吗？

首先，假设租约有包含一项条款，说在租户提前终止合约的情况下，房东有权要求未满期限的全部租金。

一般而言，房东只有在能够证明他因为租客违约而遭受损失的情况下才可以要求赔偿。(selvakumar v thiagarajah)

如果房东可以证明该金钱上的损失，他便有权追讨未满期的全部租金。当然，房东也有责任去减少他会蒙受的金钱损失。

如果在2020年之前，房东把屋子租给新的租户，并且收取了新的租金，他必须退回多出的钱给之前的租户。

更加重要的是，不少人混淆了“租户提因为某种原因提前终止合约”和“租户拖欠租金，我提前终止合约，我要诉他拿回到2020年的租金”。


试想想，租户固然毁约，并且你已根据合约的标准程序对租户发出通知和律师信终止租约，这不能算作“租户提前终止合约”。

有房东说：“我上网查过了，网上讲可以claim完剩下的全部租金”

“我朋友讲可以claim，为什么你讲不可以”

当然，是否可以claim，还是要仔细阅读当初拟定的租约条款，还有交给法官去解读1950年合约法的相关条文。


在出租屋子之前，双方应透过律师研究和拟定合约条文，以了解其中一方提早终止租约的相应后果。

怎样向婚姻仲裁局 (marriage tribunal) 申请协调

一般来说，除了某些特例，一对夫妻在单方面申请离婚之前，必须先去婚姻仲裁局申请面试，并得到一张证书证明婚姻已经破裂。有了证书后，才可以正式向法庭申请单方面离婚。

那么，柔佛新山的婚姻总裁局在哪里呢？

在setia tropika 的 Jabatan Pendaftaran Negera (JPN)

申请人必须双方都同意的地区或者是最后同居的地区所属的JPN提交表格。所需文件包括

1）borang kc14 （向柜台索取）
2）身份证 （IC）/ 正本护照
3）正本和副本的结婚证书 
4）其他相关文件 （如果有的话）

申请费用只需rm2，如果成功得到婚姻破裂证书的话，额外费用是rm20。

JPN不接受除了当事人自己以外的申请。所以，律师不能代为申请，也不能介入婚姻仲裁局安排的当面协调。

婚姻仲裁局会在6个月以内解决问题，并会通知双方出席听证会。一般来说，会有至少两次以上的面试。

婚姻破裂证书颁布后，就可以去找律师向法庭申请单方面离婚了。

以下是新山区， setia tropika 国民登记局的地址和联络方式：

https://directory.yellavia.com/government/jabatan-pendaftaran-negara-jpn-ibu-pejabat-38307/

Kompleks Kementerian Dalam Negeri Taman, Setia Tropika, 81200 Johor Bahru, Johor

Tel：07-234 1690 



作者：刘国光律师楼的刘启义-专页 https://www.facebook.com/kulailawyer 

怎样领养孩子

在马来西亚，领养孩子是合法的，前提是不能涉及金钱上的回报。涉及金钱的领养是属于刑事罪。


其中一个合法领养的方法是通过向法庭申请领养庭令，条件是：
 
1.被领养的孩子（以下简称“孩子”）必须未满18岁。

 那么，谁可以领养孩子呢？

领养人必须至少25岁。同时，领养人必须至少大过孩子21岁，除非他是孩子的亲属。可以领养的人包括：
•由丈夫和妻子共同领养。
•寡妇，寡夫，未婚或离婚者， 须经过卫生和福利部长同意 
•与孩子的亲生父母结婚的人
•在领养前至少三个月，孩子由收养者照顾。
•孩子通常居住在马来西亚
 
注意：除非有特殊情况，如果唯一的领养者是男性，则他不能领养女童
 
满足了以上条件后，可以委托律师向地方法庭院提出申请。

一般上，领养需要亲生父母的同意。亲生父母必须签署宣誓书，同意有关领养。

在某些情况，法庭有权力免除亲生父母的同意，比如：
•父母没有履行对孩子的义务，放弃，忽视或虐待他/她
•无法找到父母，或者父母处于无法给予同意的状态 （精神不稳定，心智不正常）或无理拒绝同意

在收到申请之后，法官会指定一名诉讼监护人 (guardian ad litem)，以保障儿童的利益。福利部的官员也会进行一些调查，比如孩子和领养人的家庭背景，收入，之类的因素。

只有在得到福利局的报告说领养人符合资格后，法院才会通过领养令，前提是该领养符合孩子的最佳利益.



领养令将会被发送至国家登记部门，以便在领养儿童登记处登记。 然后，国家注册部门将取消最初的报生纸，并为被收养的孩子重新颁发报生纸。 

新报生纸将带有养父母和孩子的姓名，就像孩子是养父母亲生的一样。 值得注意的是，新报生纸不会提及孩子亲生父母的名字。


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Ini panggilan terakhir dari mahkamah

"Ini panggilan terakhir dari Mahkamah, anda telah menerima saman/ sepina...."

相信最近很多人都收过类似的电话。一般来说，我收到这种机械式的电话录音都会直接盖掉，完全不理。

理由很简单，法庭根本不会用这种方式来saman 一个人。saman 的类型有很多种，不管是民事，刑事，交通 等等，都不可能是用打电话的方式。

再说了，即使真的有saman，也不会是法庭通知你。一般上是律师，交通警察，调查官等等。法庭的作用只是在saman上盖章，并附上案件管理日期，而不是去通知你saman的存在。

最经典的是，在某次案件管理时，法庭的主簿官在我面前接到这种电话。主簿官面带遗憾的告诉我，他不能听审我的案子了，因为他被法庭saman了。言毕，哄堂大笑。

 由此可见，诈骗集团简直无孔不入，甚至打这种电话给主簿官。

下次接到这种电话，不必慌。

无论如何，如果真的收到了书写的saman，还是建议去寻求法律咨询。


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刑事案件基本流程

在刑事罪案中，嫌犯/被告 （orang kena tuduh）被带到法庭之后，通译员会念出并解释控状，被告会被问是否认罪。

如果被告认罪的话，他会被定罪并且法官会做出判刑。在被告认罪之前，必须确保被告完全明白控状的本质还有认罪的后果。被告也必须是完全毫无保留，无条件和明确地认罪。

被告必须自己本身向法庭认罪，而不是通过代表律师。

被告认罪后，代表律师可以向法庭求情，包括引述案例还有被告本身的家庭环境等各种因素。之后，法官有权利做出减刑。

如果被告不认罪并且要求审讯，法庭会在正式审讯前定下案件管理日期。

检察署会提供相关证据，并且传召证人。

检察署有责任要证明有关指控，并且要清除任何合理的疑点。

如果表罪成立，被告必须开始辩护程序，并且开始自己的案件程序（open his case）。被告可以透过律师盘问检察官的证人，以期挑起合理的疑点。

在审问对方证人之后，被告有3个选项：-

1）保持沉默
2）在证人栏中给没有宣誓的证据；
3）给出宣誓的证据

之后，被告律师会做出结案陈词。

检察官也会有机会做出回覆。

最后，法庭会考虑所有证据并决定检察官是否有清除所有的合理疑点。如果有的话，被告会被判有罪并宣判刑罚。

如果案件存在合理的疑点，法官会释放被告。


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怎样决定妻子的赡养费

在法官宣判离婚后，怎样决定老公或者老婆的赡养费呢？

马来西亚法律并没有规定一个特定的方程式。相反地，法官会根据案例和每个案件的独特情况作出考量。

假设老公被谕令支付老婆赡养费，那么法官会考虑她离婚前的生活方式甚至是所处的城市地理位置。 比方说，如果老婆居住在吉隆坡，那么她所得到的赡养费通常会高于她如果居住在新山所会得到得赡养费。

马来西亚离婚法令特别阐明，法庭会考量夫妻之间的需求和经济能力 (means and needs)。法官会考虑丈夫的能力，经济能力，月入多少和夫妻间各自的财务状况。法庭并不会根据丈夫薪水的某个巴仙率来决定赡养费。


有趣的是，法庭反而会考虑双方各自造成离婚的责任。如果离婚很大程度上是因为妻子自己的错，她所获得的赡养费会明显较低。如果是丈夫出轨，暴力对待，冷淡造成关系破裂，妻子就可以获得较高的赡养费。

发展商迟交屋子怎么办

可能你高高兴兴地和发展商卖了屋子，等了一年又一年，可是发展商的工程严重拖延进度。

以民宅来说，发展商和你签的买卖合约是根据法律的条规所拟定的:
1)Schedule G (一般占地的屋子，排屋，洋房之类） 
2) Schedule H （公寓，围篱住宅之类）

不管是哪一种民宅，如果发展商迟交屋子，它必须向你支付“损害赔偿金”（Liquidated Ascertained Damages）或"延迟交付赔偿金"。 

 该赔偿金的计算方式是根据购买价格的10% 按日计算。
 

根据买卖合约，发展商必须在24个月内完成建设并交付有地房屋，公寓之类的则是36个月，否则必须按照购买价格支付每年10％的赔偿金给你。 

分享出去，让更多人知道自己的权益吧!

单方面申请离婚

在马来西亚，如果另外一半不同意离婚，应该怎么办？

不用担心，只要符合条件，你还是可以向法庭单方面申请离婚。在对方没有抗辩的情况下，整个过程大概耗时六到九个月。

在婚姻仲裁所发出婚姻破裂的证明后，你可以正式向法庭提出单方面的申请。在紧急特殊情况之下（比如家暴，人身攻击，威胁），你不需要向婚姻仲裁所申请证书。

接下来，法庭会审核你是否符合条件来提出单方面离婚，那就是你的婚姻是否真的已经破裂或无可挽回了

怎样证明婚姻已经破裂了呢？法庭会考虑一下几点：

（为了方便理解，在这里我们假定申请人是老婆，答辩人是老公）

（a）老公犯了通奸罪并且老婆无法容忍继续和老公生活。

     意思就是老公有了小三，小四或者更多外遇。单单有小三是不够证明婚姻破裂的，老婆还  必须让法庭相信自己已经不可以容忍和老公生活在一起了。

（b）老公的行为古怪，有怪癖，或者整体行为构成老婆不应该被合理地认为可以继续和老公生活在一起。

（c）老公没有履行婚姻的责任，长达至少两年没有和老婆发生性行为。
 
（d）双方已经分居至少两年的时间。


值得一提的是，老婆可以把小三列成答辩人，并索取赔偿。遗憾的是，有不少人存在误会，认为可以索取天价的赔偿。

在马来西亚，即使法官宣判小三做出赔偿，该赔偿数额也不会是惩罚性的。它会是小三对原配实际所造成的金钱损失。


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非法逗留者（squatters）赖着不走怎么办

一般来说，购买拍卖屋时，必须注意的其中一个事项是，那间屋子有没有被非法占据？就是说，有没有squatters （擅自占地者）？

squatters 翻作中文可以被称为“擅自占地者”。顾名思义，他代表一个人在没有拥有任何权益，允许，所有权或者利益的情况下，侵占了另一个人的土地。简单地说，他们是在未经许可之下占用土地或财产的人。

成功标到拍卖屋并且支付所有费用和完成相关手续后，业主有权利从非法占地者手中回收土地。 

第一步是通过律师发出回收产业通知，限定占地者在合理期限内搬走。假如他们还是赖着不走，你只能通过法律诉讼。

怎么开始诉讼呢？你可以通过“简易诉讼程序”(summary proceedings)来向法庭申请庭令。好处是，整个过程如果顺利，没有被抗辩的话，大约耗时3个月而已。

"我不知道擅自占地者的名字怎么办？还是可以诉他吗？我都不知道他们是谁。"

不用担心，在诉讼传票上，你只需要列明 类似"unknown occupiers", "penghuni-penghuni yang tidak dikenali" 之类的句子就可以了。
如果你已经完成成功标到屋子并且已经完成相关手续，你就有法律地位去展开该项诉讼。申请人需要证明申请的合理性： -

   1。 对土地的权利;
   2。擅自占地者如何占用土地;和
   3。无法识别占用土地的人的身份以及为确定这些人的身份而采取的合理步骤 

如果达成以上的条件，法院将会颁发庭令，勒令擅自占地者从屋子搬走。


如果你才刚刚竞标成功，还未缴清拍卖价，你可以暂时通过土地冻结令（caveat）来保障自己的利益。

然而，假如占地者是“有许可或经过同意的占用者”或是之前的租户，你不能通过以上方法向法庭申请。房东必须通过通常的法律程序来驱逐这样的房客 （请参阅之前的文章）。  

https://legalsymphonyjb.blogspot.com/2018/10/distress-distress-tenancy-agreement.html  

朋友跟我借钱怎么办

很多人都会有周转不灵的时候，朋友间确实应该互相帮助。

然而，很多时候，朋友间谈钱就伤感情。虽然说“有借有还，再借不难”，然而在现实生活中还是有很多人欠了钱还翻脸不认账。

因此，不论友好程度到底怎样，从法律的观点来看，若要借钱给别人，最好还是要有白纸黑字--通过“友好贷款合约”（friendly loan agreement).

顾名思义，友好贷款合约是基于朋友间的信任所做出的贷款，通常适用于亲戚朋友身上。

友好贷款合约会纪录该笔借款的数目，偿还方式，生效日期还有双方都同意的条款。
 
实际上，如果贷款在指定的时间内没有还清，那么友好贷款合约可以包括利息。当然，你必须符合些许条件。包括：你不是在进行放贷性质的生意，这只是朋友之间基于信任的借贷
 
这意味着，如果你拥有完整的财务记录，证明你没有通过向借款人征收 利息来做“生意” (阿龙），那么你就不需要执照来借钱给朋友。

话虽如此，有些案例还是规定“友好贷款”不可以征收利息。

和一般合约一样，如果对方欠钱不还，可以被视作毁约的行为。

虽然闹上法庭好像不给朋友面子，不过在法庭上，友好贷款合约确实是很好的证据。

根据不同的合约，基本上你可以一次过索回整个欠款数额，或者和对方重新拟定（revise）合约条款包括换钱方式。

在合约准备得完整的前提下，一般上你的胜算都会比较大。 

公司和合伙生意

“其他股东跑路去外国了，现在整间公司只有我一个人在管”

“是这个股东在欠债，和我无关，我们只是合伙人”

在日常的问题中，不难发现，不少人不了解关于生意的本质--到底它是公司还是合伙生意。

公司的拥有人是股东 （shareholder），一般上股东会选出董事（director），负责管理公司的营运。我们今天只说sdn bhd 私人有限公司。在法律上，公司享有独立的实体，仿佛是一个独立的人士。

一间公司可以自己诉人也可以被人诉。

在一般情况下，公司所欠下的债务不会牵连到股东和董事，除非股东或董事私底下做出违法的行为如洗黑钱，破坏公司的利益等等。

如果一个股东做出非法行为的话，公司通过其他董事有权利对他进行起诉。在某些情况下，尤其是董事局已经失控滥权，股东也能透过2018年公司法所赋予的“股东替代诉讼”，虽然比较耗时就是了。

一间公司的股东同时也可以是公司的董事。无论如何，董事的责任就是在管理公司时以公司的利益为基准和保障所有股东的利益


另一方面，在一般的合伙生意里 （partnership business)，没有所谓的股东和董事。人人都是合伙人，每个合伙人都有连带的法律责任（joint and several liability)。简单的说，一人做错事，全部人都被拖下水。

一个合伙公司可以以公司名义被诉，而且每个合伙人也可以各自被诉。

如果一个合伙人去世了，他的遗嘱执行人或私人代表也必须背负他的债务和责任。

因此，选择合伙人的时候，必须非常小心和谨慎

我被炒鱿鱼了怎么办

被老板无理炒鱿鱼了怎么办？

 首先你必须确定自己在公司的职位是什么。

如果一个员工（workman），认为自己被老板无缘无故炒鱿鱼的话，他可以在60天内用书信的方式向劳资部做出投诉，要求恢复原有职位。现在你只需要到劳资部的柜台填写特定的borang就可以了。

有关当局会安排调解，如果失败的话，该投诉会被转给人事部长。如果人事部门认为适当的话，有关投诉将会被转介去工业法院（industrial court）

必须注意的是，在工业法院上，该员工只可以要求恢复原职，不能要求其他方式的赔偿。

如果你是属于独立雇员（independent contractor），你将无法享有工业法庭的保护。打个例子，一间医院的专科医生一般上都是独立雇员，医院并没有所谓的替代责任。要怎么判定一个人到底是不是workman 而不是independent contractor呢？

法院会衡量各种因素，包括以下例子：-

-你需不需要公司的批准来拿假
-你是不是用公司的书记和员工
-你迟到时会不会收到警告信
-出粮方式，EPF，socso
-你在公司的权力
-你需要向谁汇报工作表现

如果法院认为你符合workman的资格，法院将会进行通过书面程序和审讯决定有关解雇是不是公平的。

除非是员工自己解雇自己（constructive dismissal），雇主必须 呈上证据来证明有关解雇是不是合理的。

因此，我建议被解雇的员工不需要向法庭解释为什么他会被解雇，因为责任是在雇主身上。你不需要去为你的雇主准备证据，让他们自己忙。你只需要确保你的律师会引导你如何去面对盘问阶段。

毕竟，工业法院一般上只会决定两个问题：
1.雇主所说的不良行为（misconduct）是否成立？
2.如果成立，该不良行为是否严重到必须解雇？

一些拘谨的大公司在解雇员工之前，一般会举办一个内部听证会（domestic inquiry）来让员工解释。其实，法院只会把听证会的报告当成一个参考，它并不会完全遵从听证会的报告。到头来，法院的审讯还是新的（de novo），双方都有机会给出新的证据。

之前提到说，工业法庭的主要奖赏只能是恢复原职（reinstatement）。因此，即使你已经有新的工作了，你在索赔时只能说你愿意回去那边工作。如果你说你不愿意恢复原职的话，工业法院有权利直接把你的case丢掉。

在现实中，即使你说你只要官复原职，法院也通常以和平为由，反而奖励你赔偿（compensation）和追朔薪水（backwages）。当然，有时候法院也会谕令惩罚性质的赔偿，以表示它对雇主恶劣行为的不认可。

-backwages 最多可以给到24个月（虽然在现实中不大可能）
-compensation 的算法是，工作的总年数乘以一个月的薪水。


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我可以向法庭拿回律师费吗

很多人有一个错误观念，那就是在马来西亚，如果他打赢官司，他可以收回整个诉讼费用。

诉讼费用基本上包括律师费，杂费和法院费用。律师费是指律师所征收的费用。

杂费是指律师为你开展工作之后所产生的费用，比如邮费，跑腿费，上庭费用，法庭的手续费用等等。一般上打赢官司之后，除了主要的索赔数目外，法庭会额外给予你 “庭费”，当作偿还你在法庭上所产生的费用。 

通常败诉方应该支付这些费用。

一般来说，当你在法庭上成功起诉某人时，你无法收回你支付的律师费。相反，你收到只是是法院费用。
 
读到这里，也许你会问，有没有办法向败诉方收回我支付的律师费？在两种情况下可以。 
1。法院下令败诉方以赔偿方式（indemnity basis）支付法院费用。意思是，你可以向败诉方索赔所有产生在你身上的费用和律师费，除非这些金额不合理或不合理地发生。然而，法院只在特殊情况下才作出这样的判决。关键是你在整个诉讼过程中不可以有极度不合理的行为，故意制造天文数字的费用。
 

2。合同明确注明赔偿方式。如果合同中有条款说庭费会根据 indemnity basis进行，则法院可以允许这样做。but, 人生中就是有那么多个but，法院还是有最终决定权，即是合同已经明确注明赔偿方式了。
 


因此，除非有合同注明或特殊情况，大部分时候，你都是不能向败诉方索回律师费的。

马来西亚-怎样离婚

马来西亚的一般离婚应该怎样？手续会复杂或费时吗？

 答案是会和不会。

如果你是单方面向法庭申请离婚，整个过程会比较费时，至少半年到九个月，或更多。在正式向法庭申请之前，两公婆必须要接受位于国家登记局（JPN） 的婚姻仲裁所 (marriage tribunal)所安排的面试和调解.

百年修得同船渡，千年修得共枕眠。面试和调解的主要目的是要挽救开始出现裂痕的婚姻。婚，没有那么好离 。缘，也没有那么容易修。

假如婚姻真的已经无法挽救之后，婚姻仲裁所会发出“婚姻破裂证书”。之后，才可以正式向法庭申请单方面离婚。

当然，在某些紧急情况(exceptional circumstances)，这个条件可以被无视。其中包括家暴 ，有生命危险，孩子被强行带走，等等等。当然，是否有紧急情况会由法庭来裁定。

假如夫妻俩真的被逼走到离婚这一步，一般上会建议采取”双方面申请离婚“，条件如下：
 1。双方同意离婚
2。其中一方在马来西亚定居
3。已经结婚至少两年。
 
夫妻俩可以自由决定子女的抚养权，妻子的赡养费和婚姻财产的分配。毕竟这是家事，法官也不会过于干涉夫妻间的决定。
 
我最常听到客户说：“我朋友讲现在只要分居超过两年就自动离婚了”。


“我朋友讲我一定拿不到孩子的抚养权的，因为我比较没有钱”


“我朋友讲我的全部财产会被拿走”


首先，醒醒吧，你没有那么多精通法律的朋友。再然后，马来西亚没有所谓自动离婚这种事。而且，每个案例都有不同的故事和因素和个人情况来决定赡养费和孩子抚养权。当然，法官最看重的还是孩子的福利 (children's welfare).

一般上，在法官宣判离婚之后，有三个月的“冷静期”。之后，律师才可以申请正式离婚的庭令。因此，双方面离婚大概耗时5个月。当然，假如有特殊情况，比如说老公的小三已经怀孕待产，法官会同意跳过三个月的冷静期。


佛说，前世的三百次回眸，才换来今生的一次擦肩而过，每个夫妻应该都深爱过。因此，如果情况允许的话，建议大家在找律师前尝试多为对方着想，或许可以挽回得来不易的婚姻吧。

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关于遗嘱的那些事

我想许多人都知道遗嘱的重要性，但是却对“遗嘱”这词望而生畏。然而，遗嘱的定制并不一定是令人畏惧的。在适当的帮助下，制定遗嘱在很大的程度上能够帮助家人减轻负担。


遗嘱是一种法律文件，当然也被法律所管制。一份有效的遗嘱必须符合以下要求：

   1. 必须至少年满18岁;
   2. 必须心智健全;
   3. 必须以书面形式记录内容并签字;
   4. 签署遗嘱时必须有两名证人在场。受益人或者受益人的配偶都不能成为证人。当然了，或许有些人有疑问，我看不懂法律用的艰深英文怎么办？我的马来文不好怎么办？我的签名很丑怎么办》

别担心，你可以用任何语言去立遗嘱，只要它是手写，有白纸黑字或者是电脑打印的。当然，最好的做法还是聘请专业人士拟定一份遗嘱的同时，同时翻译给你遗嘱的内容。

立遗嘱者可以在两个证人的见证下签名或者盖手印。

遗嘱的内容必须委任至少一个“遗嘱执行人”。

遗嘱执行人的责任包括挖出遗嘱的下落，寻寻觅觅，找到之后就向法庭申请遗嘱认证 (Grant of Probate)，清还所有债务及根据遗嘱分配资产给受益人。

如果遗嘱是在国外作出的，遗嘱执行人必须向马来西亚高等法院申请重新盖章。

如果一个人在没有遗嘱的情况下死亡（或者他的遗嘱无效），他的财产分配将根据1958年的“分配法”进行分配。


在某些情况下，遗嘱也可能被撤销。除非在遗嘱特地注明有关的婚姻条款，结婚或者再婚都会让遗嘱失效。 

在改信为伊斯兰教时，遗嘱也会自动撤销，遗产分配将遵循伊斯兰教的继承法。




或许很多人会说，哎呀，遗嘱的内容都是千篇一律的啦，我自己随便写一个就🆗了啦。

然而，以法律的观点来看，由于遗嘱对每个人的每种情况都有所不同，一些遗嘱的起草需要更多细节。律师在起草遗嘱时必然会考量各种因素，包括如何避免日后遗嘱被不满意分配内容的后代所挑战。



曾经有位客户的家人自己立了一个遗嘱，也在两个证人的见证下签了字。然而，多年以后，那两位证人的行踪已无从考究，造成遗嘱执行人向在法庭申请遗嘱认证时遇到了一些困难。不仅如此，有些不肖子孙也以遗嘱伪造为由，上庭挑战遗嘱，闹得天下皆知。最安全的方法是先咨询律师，以确保自己的遗嘱符合所有法定要求，并且在律师的见证下签署遗嘱，以避免日后在法庭上面对一些困难。

租户拖欠租金怎么办

在我的执业日常中，经常会遇到租户和屋主/房东之间的纠纷- 欠租不还事小，赖着不走事大。

许多租户不只拖欠租金，甚至大模大样的把自己当成屋子的主人- 请神容易送神难。
那么，马来西亚的法律提供什么解决方案给屋主呢？

如果房东单纯只是要追讨租金，向法庭申请“救济令”（distress）是最快速的方法。申请被批准后，屋主会在法警的陪同下破门而入，并查封租户的特定资产，通过拍卖的方式取回拖欠的租金。整个过程大约耗时三个月。

缺点是，distress 并不会终止租约/租赁协议(tenancy agreement)， 租户依然是饭照吃，舞照跳。而且，假如屋子里没有属于租户的值钱物品， distress最多只能起到对租户施加压力的作。当然，那是在租户面子薄的情况下。


一般上，租户与房东之间的租约都会注明说假如租户没有支付租金，房东有权发出通知终止 租约并驱逐租户和/或收回被房屋的占有权。

令人遗憾的是，有些租户即使收到了终止通知，他们也发挥大无畏的勇者精神，继续勇敢地住下去。

那么问题就来了。这时，有些房东认为自己是屋子的主人，自己当然有权利破门而入或者把大门锁上，强迫租户搬出去。租户则认为房东干涉了自己享用屋子的权益，甚至威胁了自己的生命安全。


针对以上情况，马来西亚“特别救济法”1950 第7（2）条文 规定，屋主在没有庭令的情况下不可以强行取回屋子的占有权。意思就是，屋主只能透过法庭驱逐顽固的租户，而不是靠自己亲力亲为。
 
因此，如果房东执意要把租户赶走，比较适当的做法是： -  

1.根据租约向违约租户发出驱逐通知，让租客有一定的宽限期来交出屋子占有权并支付所有逾期租金; 

完整的租约很重要！
    完整的租约很重要！
       完整的租约很重要！
  
2.如果租户在通知期满后仍然占用房屋，房东可以在驱逐通知期满之日起要求双倍租金，直至租户完全搬迁为止; 

3.房东可以在法庭上对租户提出驱逐令。
 
4.驱逐令可能需要三至九个月，而时间长短和诉讼费用具体取决于租户是否对驱逐申请提出抗议。我处理过一个案子，房东不听劝，执意用锁头锁着屋子，以为可以施加压力，结果惹得租户报警。 

如果租户在没有通知房东的情况下潇洒离开，不带走一片云彩，屋主也不应该采取自助措施。

如果房东强行开锁，那么房东可能会被一些玻璃心的租客展开民事诉讼， 索讨高额赔偿, 反而得不偿失了。



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