你问我答 （土地法）

 

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问： 我把一片地租给了一个租户，他之后在地上面建了一个大型的铁架。租约约满后，我可以要求他把铁架拆掉或者无条件留给我吗？

 

答： 假设那个大型的铁架是合法建立的，首先你应该从你们的租约里找答案。一般的租约会提到，租户对那块地所做出的任何改动或建设都必须在约满的时候恢复原状 (reinstate to the previous condition). 意思是，租户在搬走的时候，要把那个铁架拆掉，让一切恢复原来的样子。

 

如果租约没有提到类似的条款，那么你只能从马来西亚土地法典一探究竟。

 

根据马来西亚土地法典，土地的意思包括任何依附在土地上或 永久固于地上的物件。

 

与此相关的拉丁语是：
 

Quicquid plantatur solo, solo cedit

 

很酷，对吧？

 

蛤？听不懂？它的英文意思是

 

“whatever is affixed to the soil belongs to the soil”

 

(拜托，讲中文！）

恩啦。好啦好啦。

 

简单的说，任何贴附在土地的东西，都属于土地的一部分

 

更简单的说，可以轻易移走的东西，就不算是土地的一部分。如果那个铁架是完全嵌入地表本身，甚至有打地基，那么有很大可能它属于土地的一部分。在拆掉的过程中，租户很有可能会伤到地表本身。因此，它属于“fixture" 而不是 "chattel". 

 

"Fixture" 属于土地的一部分，而"chattel"并不是。

 

结论：  

1) 如果你们的租约完全没有提到要怎样处理这些附加物，再加上如果那个大铁架是fixture，那么你作为地主确实可以争夺铁架的拥有权，因为它是属于土地的一部分。 

 

2) 一份完整的租约很重要

 

 

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离婚QNA

 

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最近经常被重复问到一样的几道问题，因此我在这边做一个整理与分享:-

Q) 我想双方面离婚，我应该怎么做？

A) 先确定你们结婚是否至少两年了 

 如果超过两年，你再和对方确认他是否同意离婚，并且同意所有离婚的条件-赡养费，抚养权，等等。

在这里我不重复少过两年却依然能离婚的特殊情况 

Q) 离婚后，联名的屋子一定要处理掉吗？

A) 不一定。当然能卖掉或者割让联名屋子是合理的情况。如果当初是两人贷款买屋子，如果你要把你的一半屋子卖或者转让给对方，银行一般会要求对方进行“翻借/融资/再贷款”。

如果对方经济能力或信贷能力没有办法翻借，联名屋子就不能被处理掉。

 如果你和对方离婚后依然关系友好或互相信任，当然能两人继续一起供贷款，直到合适的时间点再把屋子卖掉或转让名字。 

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律师信的迷思（二）

 

 

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去年我们讨论过关于律师信的一些作用。

 

 请参考这里 律师信的迷思

 

那么，律师信是否只可以作为进攻的武器呢？（如：去追讨，去谴责，去做出诉求）

 

当然不是。

 

律师信可以是武器，也可以是盾牌，也可以是双刃剑。如果你是80，90后，在某种情况，你可以把律师信想想成DOTA 里 CENTAUR WARCHIEF 的第二个招数，“double edge”。

 

一招下去，敌人受了伤害，自己也损失HP。

 

当然，律师信也有其发挥重大作用的时候。

 

前不久，在一宗租户合约纠纷中，笔者凭借一份律师信，成功让对方（屋主）同意把索讨金额从RM750,000-00 减去 RM23,000-00.

 

价值 超过RM700,000-00 的律师信，你说，值得吗？

客户当然也很高兴--在避免了冗长诉讼过程的同时，取得最佳的结果。

 

你说，律师信重要吗？

 

请不要说： “一封信而已，很简单的啦，你免费帮我写，我介绍别人给你。”

也不大吃一惊：“一封信而已要几百块，做么你算酱贵？别人才算我几十块”

 

当然，也有很多时候，发了律师信后依然石沉大海，对方采取“避字诀”，或施展“凌波微步”，下落不明，不作任何回应。

 

遗憾的是，律师信不是独孤九剑，没有包含“破步式”。若真的遇上逃跑的人，而客户又不愿上法庭，那么我们也就没有办法了。

#金庸小说 #武侠世界 #律师的江湖

 

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银行-拍卖-屋子-贷款

 

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问： 我姐姐供不起银行的房屋贷款，银行已经向法庭得到了拍卖日期。我想要把屋子拿过来，我应该怎样做？

答： 由于银行已经得到拍卖日期，你应该做的步骤如下：-



1） 向银行询问"upfront payment"的数目。一般上银行的条件是会要求至少一次过偿还一笔钱 (lump sump)，作为取消拍卖的条件。

2) 你可以和你的姐姐沟通，让她把屋子过让给你。如果她同意，你可以向银行传达这点

3）要求银行展延拍卖的日期，让你有时间筹钱，并和姐姐签署转名的文件

4）即使不涉及买卖，即使这只是姐妹之间的名字转让，银行还是会要求你进行翻借/融资 (refinance)或者一次过清欢剩余贷款，把屋子赎回.

如果姐姐方面联络不到，联络不到或者完全逃避现实，你或许可以选择参加拍卖会，竞标屋子。当然，你将面对的困难和费用可能会增加，毕竟只有一个人或代表可以成功标到屋子。 

 

 

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wechat 的message 可以当成法庭证据吗？

随着时代发展，各种手机通讯软件越来越普及。


走过必留痕--这些通讯软件很多时候都记录了一些重要的对话。


问题是，这些wechat的对话内容可以被法庭接受为证据吗？


一般而言，wechat的对话时可以作为证据的。但是，你必须确保这些对话的真实性，而且双方身份没有争议。最重要的是，你要注意以下一点：-

1） wechat 的截图有包含发送人和接收人的明确身份和资料



wechat消息的截图属于文件的一种，并且可以当成证据提交给法庭。前提是，你还是需要满足提呈这种“电子文件”的条件。

如何证明wechat的谈天内容是真实的？通常的做法是：

1） 传召发送人和接收人上庭作证
2） 传召其他有看过聊天记录的人作证
3） 传召手机通讯专家给专业报告

所以，保存聊天记录很重要。

没有遗嘱，遗产怎样分

“律师，我听别人讲，如果有遗嘱的话，是不是更加难处理？” （背景音乐： 《她说》，林俊杰）

“我的xxx那么笨，做么去做遗嘱，害我们现在要做多一个手续，要上法庭才可以分配财产”

“没有遗嘱好！别人讲没有遗嘱，我们可以自动分配财产。我们自己谈好就可以了，还可以省去法庭的钱"

“我在网上看到很多人讲做遗嘱的坏处，你还敢敢叫我做遗嘱？”

我也遇到有些素未谋面的客户，才第一次联络我，并在我给出任何建议之前，就开始胡骂一通：“你们律师就只会出一张嘴，一个两个只会仙家。我警告你，我找过很多律师了，到现在都没有解决我家人的遗产问题，你不要浪费我时间，你直接讲你会不会做？”

“蛤？我浪费你时间？Bro, 不要玩。”除了觉得莫名其妙，我心想：

“每个行业都有害群之马，你这样一竹竿打翻一艘船就不对了。其实，你的案件到底有什么难的？你是不是用这种语气对待你之前的每个律师，所以才不欢而散？我当然会做，但是你的态度让我宁愿不接你的案子。”

根据那个客户的说法，由于死者没有遗嘱，所以他的家人在申请处理遗产时花费了很多时间，到现在都没办好。

到底有遗嘱是好还是不好？是不是没有遗嘱，就可以省下上法庭的钱？是不是没有遗嘱就真的会像以上的客户花那么多时间？

其实未必。好坏参半。

假如没有遗嘱，家属在找出死者的产业时或会面对难度：到底死者有什么银行户口？有没有金条藏在某个地方？有没有把钱存起来？有没有投资？有没有金屋藏娇 （好吧，离题了）？

这些都需要花时间去一一厘清。

而且，家属之间为遗产而吵的机会会增加。尤其是当一个人的遗产数目很大时，这类纷争可能会更多。

在没有遗嘱的情况下，死者的遗产会根据分配法令进行。配偶，子女，甚至父母都可以分到一片蛋糕。

例子：小九去世时，留下丈夫，父母，和四个孩子= 共7个人

小九的遗产中包括一间屋子

由于小九没有遗嘱，所以那间屋子（蛋糕）将被分割成7片蛋糕。蛋糕有大有小，但是每个人可以分到各自应得的股份。（如上图所示）

表面上和乐融融，你侬我侬，皆大欢喜，公平。

但，有一天小九的老公面对财务危机，想要卖掉屋子。其他六个人住得好好的，不想卖。

问题来了，小九的老公可以卖屋子吗？

当然，他可以卖属于他的股份。然而，在市场上又有谁会想要只买一部分的屋子呢？

小九的老公还有什么办法？他可以请法庭主持公道吗？遗憾的是，目前并没有任何一条法律可以让小九的老公强迫其他六个人卖掉他们的股份。

是否需要遗嘱，每个案件的情况都不同。如果你存有疑惑，建议还是找专业人士咨询，以分析与量身定做一个答案。

作者：刘国光律师楼的刘启义-专页 https://www.facebook.com/kulailawyer