律师信的迷思

 

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什么是律师信？

简单地说，律师信是律师所发出的信。它可以是通知，警告，提醒，或者是传达客户的诉求，它也可以是促成庭外和解的重要手段。

很多人被港剧所影响，认为律师信是一张王牌，自带BGM，只要出了，任何问题都能瞬间解决，就好像变魔术一样。号令天下，莫敢不从。这是一种迷思，也是荒谬至极的看法。

(请参考：武侠小说 天龙八部电视剧的乔峰，一出场自带BGM)

 
现实生活中，你更多会听到的是-

“为什么你出了律师信给他，他完全没有消息！！！？”

“为什么你出了律师信给他，问题还没有解决，都已经7天了？老天，7天了！！！！！！把钱退给我！！！！！”

"你到底有在做事的吗，一直出信有啥用？！！！"

每次在正式接收一个案子之前，我都会强调律师信没有魔法，它不大可能在短短几天之内就把积累了好几年的结给解开。

严格来说，律师信是解决纠纷的第一步，如果对方不愿遵守律师信的诉求，我才会建议客户入禀法庭。

很多人奢望一步登天，这种想法是不正确的。

当对方也聘请律师回函时，双方的来往信件会一来一回，一封，两封，三封，这时有些客户会不耐烦了。

些人会问：“既然对方都不理你的律师信，那么律师信不是完全没用的吗？你是不是要赚律师费所以骗我出律师信？ 简直在浪费我的时间和我的钱。如果这些信有用，我才还你律师费”


其实，律师信在很多情况下是必要的，信件的回复也很重要，它们可以形成重要的证据，为日后的法庭诉讼铺垫。

“为什么你出一封信就要几百块？才两面罢了”

其实，律师信讲求简单扼要，言简意骇，用最简单的语言表达客户的立场。写得长篇大论，好像小说一样冗长，激动，煽情，不代表是好的。

很多客户只看到了表面，他们不知道为了一封“简单的律师信”，律师必须查阅客户的一整本肥厚的合同，数十封email，whatsapp 聊天记录 等等。

所以，不要被电视剧误导，律师信没有魔法，不要有不切实际的期待。 同时，律师信的重要性还是不言而喻的。

“信”不“信”，由你。



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拖欠银行贷款的法律后果

很多人都有向银行贷款的经验，比如汽车贷款，房屋贷款，信用卡债务，overdraft，个人贷款，固定贷款等等。

如果一个人拖欠汽车贷款，银行有权利去取拖回那辆车。要记住，直到履行和完成汽车贷款合约的条款为止，车子的所有权是银行的。

如果拖欠房屋贷款，被抵押的屋子可能会被银行进行公开拍卖。

无论何种贷款，当被抵押的屋子或资产被变卖后，银行可能会采取以下法律行动：

1）律师信追讨所有欠款余额
2）saman 贷款人去民事高庭
3）取得判决
4）执行判决，主要通过以下方法：
a) 破产诉讼 （bankruptcy）
b) 扣押资产，不论动产或者不动产
c）申请庭令直接提取你其他银行户口里的钱
d）再度saman欠债人去法庭，监禁在民事监狱

值得注意的是，一旦银行入禀法庭，欠款人就可能会被列入黑名单。

其他银行也可能从信用报告机构 (credit reporting agency)那里取得你的资料，以后你会更加难向任何一间银行借钱。


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我不要还公寓共管费用可以吗

问：拖欠了几个月后，我收到公寓联合管理层（Joint Management Body）叫我在14天内还清拖欠的共管费用（charges,maintenance, sinking fund)。我不爽管理层向我征收利息，所以我故意不要还，反正他们又不可以对我怎样。律师，你觉得呢？


答：根据法律，分层地契的屋主应在收到JMB的书面通知后，在14天内支付维修费等等。否则，管理层有数种对付拖欠者的方法。

1）利息：管理层可以对拖欠费用的业主征收不超过10％的利息。利率由管理层在第一次年度大会上确定。

2）扣押屋主的可动财产（movable properties)：委员(commissioner)有权扣押屋主的任何动产，包括电视，冷气，手机，各种电器。如果屋主在14天内还是没有清还费用，被扣押的动产将会被进行拍卖。

3）这可以形成刑事罪，罚款和监禁：若罪成，违约的屋主可能会被处以不超过RM5,000的罚款或最多三年监禁或两者兼施。如果被定罪后屋主再犯，再拖欠费用，则他可以被追罚每日不超过50令吉的罚款。

其实很多人不明白准时清还公寓管理费用的重要性。 如果人人都不还，管理层就没有资金去维修公寓，无法替公寓保值。产业的价值会一直跌，对每个屋主都是损人不利己的。最重要的，公寓单位的买卖和割名手续也会受限，严重吓跑所有的潜在买家。

关于遗嘱的疑问

问：如果我父亲的遗嘱漏写一辆车，怎么办？

答：大多数的遗嘱上都会有"剩余条款" (residuary clause). 如果有该项条款，即使你父亲的遗嘱完全没有提到车子，那辆车还是可以被当成剩余的资产分配给受益人。

假如没有“剩余条款”，那辆车的分配会按照分配法令分给受益人。在超过一个受益人的情况下，一般建议所有受益人私下决定如何分配那辆车，再通过律师向法庭申请把车子转去一个受益人名下。

公寓-楼上单位-天花板漏水怎么办

不少住公寓的朋友可能会面对一个问题，那就是楼上的单位漏水，导致自己家里的天花板处于潮湿状态，引起相关的问题。


如果你发现你的公寓单位遭受漏水影响，你必须做的第一件事就是通知：

•发展商（如果还在保固期 defect liability period），或
•管理层 (joint management body / Management Corporation)

管理层必须在收到通知后七天内对泄漏进行检查。

水的泄漏是指天花板或附属于天花板的潮湿，湿气或被水渗透，而天花板是单位或公共财产内部的一部分。

管理层接下来会对楼上的屋主发出检察通知，而楼上屋主有义务在七天内让管理层进行检查。

如果楼上屋主拒绝配合，他可能会面对最高可达5万令吉罚款或监禁最多3年或两者兼施。

在进行检查后，管理层必须发出检查证书，列明泄漏原因和负责修理的一方。
责任方必须在收到检查证书后七天内采取一切必要的措施来解决问题，否则管理层可以先接管进行维修，然后向责任方收回所有费用和开支。
 
一般来说，责任方会是楼上单位的屋主，除非楼上的屋主打破法律的假定 （证明漏水不是源自楼上单位）。

假入管理层不原意帮助，建议你咨询律师透过法律行动解决问题。

向发展商要求赔偿-迟交屋

问： 发展商超过了期限还没有交钥匙怎么办？我可以要求赔偿吗？

答：一般占地房屋 （如排屋，双层排屋）都是受shcedule G 所管理的。根据法律，你可以追讨屋子买卖价格的10%利息，以天数来计算。举个例子，假如买卖合约日期是02.01.2017，完成的期限就是01.01.2019。

如果发展商在31.01.2019才交屋子，则你可以索讨30天的赔偿。假如买价是RM300，000-00，那么算法如下：-

300，000-00 x 10% x 30/365 = RM2，465-75

如果工程还在进行中，你暂时不能正式向发展商追讨赔偿。你还是必须等到发展商正式交屋后才可以进行索赔程序。

我可以claim完全部租金吗

案例 1：

- 一般房屋租约
-租约日期2.1.2018
-双方都同意3年的租期 
-租约将在1.1.2020 期满

有人问我，如果租户在2018年十月开始拖欠租金，房东终止合约后，可以向住户追讨剩下租期（至2020年）的租金吗？

首先，假设租约有包含一项条款，说在租户提前终止合约的情况下，房东有权要求未满期限的全部租金。

一般而言，房东只有在能够证明他因为租客违约而遭受损失的情况下才可以要求赔偿。(selvakumar v thiagarajah)

如果房东可以证明该金钱上的损失，他便有权追讨未满期的全部租金。当然，房东也有责任去减少他会蒙受的金钱损失。

如果在2020年之前，房东把屋子租给新的租户，并且收取了新的租金，他必须退回多出的钱给之前的租户。

更加重要的是，不少人混淆了“租户提因为某种原因提前终止合约”和“租户拖欠租金，我提前终止合约，我要诉他拿回到2020年的租金”。


试想想，租户固然毁约，并且你已根据合约的标准程序对租户发出通知和律师信终止租约，这不能算作“租户提前终止合约”。

有房东说：“我上网查过了，网上讲可以claim完剩下的全部租金”

“我朋友讲可以claim，为什么你讲不可以”

当然，是否可以claim，还是要仔细阅读当初拟定的租约条款，还有交给法官去解读1950年合约法的相关条文。


在出租屋子之前，双方应透过律师研究和拟定合约条文，以了解其中一方提早终止租约的相应后果。