帮你是人情，不帮是道理

最近，我的电话响个不停,无论早上或晚上。

有人劈头打来说：我在网上看到你的文章，你一定要帮我
（蛤？我为什么一定要帮你？你愿意付费咨询吗？）


有人打了一次电话来问法律意见后，“贴心”地表示他接下来会持续为我更新最新的案件发展。接下来，天天打来汇报，却完全没有要雇用我为他的代表律师。
 （你不需要天天来update我，我没有义务免费为你解决你的私人问题）


更多人打来说：我的问题是怎样怎样，你有什么办法？哇，你跟我的律师说的东西一样咧。他也是叫我这样那样咯。
（你已经有了代表律师，请尊重他，不要再像逛pasar malam 这样到处逛你认为免费的律师）


也有人说：我的律师什么都不会，你可以帮我吗？噢噢噢，原来是这样，我去跟我律师说，叫他根据你的方法做
 （拜托，你是要让我得罪同行吗？每个律师有自己的专业和意见，你如果跟他说那个网上的刘律师讲你做错了，甚至加油添醋一番，我不是躺着也中枪？）


也有人三不五时就私信我，问回一模一样的问题。我回答后，对方表示感激，结果一星期后又问回我同样的东西。

 也有人在得到我的帮助一次后，却因为我不再回复他其他问题而抓狂。即使我帮了他九十九次，只要有一次不帮，对方就怒气冲冲了

 我必须澄清的是：

1）当初设立这个法律分享部落格，只是要分享基础法律知识给大众知道，而不是提供线上法律咨询

2）这个平台也让有意聘请我的大众更加了解我和律师楼的服务范围，也方便预约见面讨论。

3）我没有标榜“免费法律咨询”，更没有义务免费去解决各种奇难杂症。所谓的奇难杂症包括需要做大量案件和法令搜索的问题

4）我有我自己的工作，我必须专心处理客户的案件，而不是24小时在电话，Facebook 还是WhatsApp 免费回答问题。请不要WhatsApp 给我一大堆文件，然后指望我在线上帮你解读案件

5）如果你的案件真的非常紧急，请你找离你最近的律师，而不是和我重复"我的case很urgent，你一定要帮我". 

你生病时，会在线上问医生吗？你有帐目问题时，会拍照给会计师看吗？

 总结，我不提供免费线上法律咨询，以及免费回覆各种奇难杂症。

 除非愿意付费，请不要再WhatsApp/ Facebook Inbox 或打电话给我寻求免费法律服务。

希望各位谅解。

马来西亚什么是律师信 （二）

我在 https://legalsymphonyjb.blogspot.com/2019/03/blog-post.html 的文章里有解释了什么是律师信。

我们来谈谈关于律师信的另一面。

撇开土地买卖，房屋转名的信件不谈，我们只谈在正式展开诉讼之前的律师信。

为什么要请律师出律师信？为什么我不可以直接诉他？

在没有白纸黑字规定诉讼方式的情况下，你当然可以直接诉他。既然如此，为什么我们还需要律师信？

那是因为律师信会列出你的最初诉求，包括要求对方还钱，退货，道歉，修理，检查，上诉，要求对方做出各种各样的行为，或履行法律的责任。

一封律师信可能几百块。这几百块可能可以为你省去沉重繁琐冗长的整个诉讼过程，也可能没有效果。

当然，你也可以为了省这几百块或者在紧急的情况下选择直接起诉对方。

律师信除了作为通知用途，礼貌打个招呼和呈堂证据外，它也像是“买一个机会”----买一个对方会妥协，然后庭外和解的机会。

比较，一旦开始了诉讼程序，引发了堂费，手续费，律师费，就比较难脱身了。

律师信如果能起到作用固然好，即使失败了，它也能是重要的证据。

题外话：

诉讼也好，离婚也好，遗嘱认证也好，任何民事法庭程序都会有独立的手续费。这些手续费不是律师赚的，而是法庭办理手续所征收的费用，律师只是代还而已。

有人问我： “为什么离婚而已，你们律师也要收什么堂费？律师费就是律师费，还分什么杂费和堂费？其他人都没有跟我收的咯。你要砍我是不是”

其实答案很简单，其他人不是没有收，而是没有一样一样和你解释收费的结构是怎样的。他们统称“律师费”。任何民事法庭都不可能没有“手续费”。

你们可以参考

https://legalsymphonyjb.blogspot.com/2018/10/in-malaysia-if-i-sue-someone-can-i-get.html

以区别什么是堂费，杂费和手续费。

公寓天花板漏水怎么办2

 问：我的公寓单位楼上的单位漏水，从我的天花板渗出，造成危险。即使我告诉他我愿意付全部的装修费，他也不理我。怎么办？


答：首先参考 https://legalsymphonyjb.blogspot.com/2019/01/blog-post_15.html 

你的管理层收到你的投诉之后，必须尽可能在7天之内去调查和检查，然后在检查后的5天内决定是谁的错。错的那方必须修好。

如果楼上错，可是他没有在收到书面通知的7天内去修好，管理层就有责任自己进去他的单位里面修理，然后再从他那边讨回所有费用。对方有没有准时还公寓管理费用是不相关的。在紧急状况，管理层有权直接去修理或检查漏水的单位。

如果错方坚持不愿意配合也不让管理层进去检查，则他可能面对刑事罪。你可以去报警，警察有充足证据后可以提控他。 值得注意的是，管理层有法律责任去进行以上所提到的步骤。如果疏于职守，你可以起诉管理层要求赔偿。

如果管理层也不行动，你能把这个问题带去分层管理总裁庭。如果答辩人不出席，仲裁庭会展延案件，如果对方还是不出席，仲裁庭会在他缺席的情况下给出奖赏。 仲裁庭的权限只有RM250,000-00.

如果对方不遵守仲裁庭的庭令，他会被罚款不超过RM250,000-00或监禁不超过三年或两者兼施。

若胜诉后对方依然不理睬，你也可以去民事法庭执行总裁庭的庭令，一样可以对付到他们。

当然，若牵涉到的数目太高，或者你需要紧急的庭令，你也能请律师在民事法庭直接展开民事行动，同时起诉无理的业主和疏于职守的管理层。


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买房前要注意的一些小事

很多第一次买房的人，尤其是买发展商新项目的人，由于没有相关经验，比较容易碰上一些误区。

很多时候发展商会推出优惠，如果选用它们的律师，可以得到回扣或者免律师费。

几乎所有买家在这个情况下，都会选择“用”发展商的律师。

问题来了。

这时，发展商的律师一定会让卖家签一封信 "letter of non-representation"，大意是说我们已经告诉过你了，我们是发展商的卖家律师，而不是你身为买家的代表律师。你自己清楚这点也选择不要委任自己的律师，所以我们没有责任区保护你的利益。

很多人忽略了这点，以为发展商的律师就是自己的律师，其实不然。最理想的情况，当然还是委任自己的律师会比较保险。或者，带着发展商律师准备的合同去询问私人律师，看是否有什么要特别注意的。

虽说发展商的买卖合同都是根据法定的格式的，你还是需要去弄清整过过程，尤其是如果贷款失败的情况会怎样。

同样的，你的贷款律师只是负责处理有关贷款的事项，若合同存在争议，贷款律师不会去和发展商讨论。 毕竟，你已经签了合同，就不能轻易反悔了。

因此，买房前先问清楚，不要太过依赖地产经纪或者发展商。



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赢case后，一定能拿得回钱吗

"律师啊，我赢case了之后，法庭会还我钱是不是"

虽然我之前已写过类似的文章，我还是经常受到类似询问。我就再简单地回答一遍吧。

很多人都存在误解，认为上了法庭，打赢债务纠纷的官司后，法庭判他们赢，他们就可以自动拿到钱。

其实这是不对的。

法庭不会还你钱，因为法庭没有欠你钱。

对方律师也没有责任还你钱，因为他们没有欠你，是他们的客户欠你。

举个例子吧。你和某朋友在生意上闹翻了，法庭最后判他必须还二十万给你。

法庭会在一纸判决上签名和盖章，正式记录对方要还你那笔钱，这次的诉讼就此完结。

对方收到判决后，当然未必会还清那笔二十万。对方有可能继续大摇大摆，睬你都傻。

这时，你觉得忿忿不平，好像浪费了大把时间和金钱，却什么也得不到。

"为什么我赢了却没有收到钱？"

"你骗我是不是？上法庭打case根本没有什么卵用嘛。"

"你会不会的噢？！你有没有经验的噢?! 为什么他没有还我钱！"

"退钱，我要退钱！ "，终于，你对律师怒吼。

其实，法庭的责任在判决上盖章后就结束了。法庭不会去问你是否真的有拿到判决上的那笔钱。律师帮你赢case，拿到判决后，他的那一阶段的任务也结束了。

那么，拿到判决后，真的没用吗？

当然不是。拿到判决后，假如对方不还钱，你可以展开新一阶段的法律行动，叫做“执行判决”。

需要注意的是，执行判决的所有费用是和一开始的诉讼行动分开的。

比较常用的执行判决的方式包括：

-拍卖对方动产和不动产 （前提是你要懂对方住哪里和拥有什么财产）

-强制对方银行把对方户口的钱交给你来偿还判决的数目 （前提是你要懂对方在哪间银行有什么样的户口）

-强制召唤对方上法庭解释为什么不还钱，可能让对方进民事监狱 （主要只是阻吓，他即使坐牢你也拿不回钱）

-申请让对方清盘/破产 （真正收回一部分的钱会花很长的时间）

在正式开始起诉对方之前，还是要好好算一下，对方所拖欠的数目是否值得你去进行两个阶段的法律行动。


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公司股东的问题

问：我是一间私人有限公司的股东。在2006年时公司给我发出通知，去参加股东特别大会，以讨论通过增加公司的“实收资本”(paid up capital)，并以低过市场价格把新的股权分配给投资者作为新的股东。我没有去那个大会。之后，我发现公司的实收资本增高了，而且股东人数和持股数也增加了。我怀疑整个事件是违法的，有欺诈的行为，我在2018年也报了警，现在我应该怎么办？可以去民事法庭吗？

答：

1) 一般上公司董事的疏忽或失责或违反信任的起诉期限是6年，除非有欺骗或刑事成分。假如排除以上成分，你过了13年才要提告，法庭会认为你 “怠惰对待自己的法律权利”，造成诉讼时效过期。

2）要证明公司存心欺骗，你必须要有充足的证据

3）公司可以将它的实收资本增加到当初在公司委员会（SSM) 注册的法定资本 (authorised capital)。

4）法定资本的数目可以在公司备忘录和条款（M＆A）找到。

5）假如在股东特别大会时，大家按正常程序通过了“增加实收资本”的议案，则以上都是合法的，就算你没有出席。

6）排除时效和其他不利因素，你可以向法庭申请声明说：
a) "增加实收资本"的决定是违法的
b) 新股票的分配也是违法的
c) 董事会失责，破坏信任，存心欺骗
d) 要求赔偿

总的来说，除非有办法推翻“6年时效的限制”或者有充足的证据，这个案子，比较不鼓励上庭诉讼。

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拍卖屋有冻结令 （caveat) 怎么办

问： 我成功标到了一间拍卖屋 (lelong)，可是我发现屋主在拍卖前就和别人签了买卖合同，而且屋主收了对方定金之后就跑路了。那个别人也进了一个土地私人冻结令。我现在应该怎么办？

答：私人冻结令 (private caveat)是一种宣告自己对于土地权益的正式通知。 一旦在地契上登记了冻结令，任何影响土地权或权益的交易都会被阻止。除非被提早移除或撤销，私人冻结令的时效是6年。

根据以上情况，不难看出，有关的私人冻结令是别人根据买卖合同所申请的。一般建议你进行冻结令搜查 （caveat search）以确认对方的身份及登记冻结令的理由。

你作为成功得标者 (successful bidder)，有权利和法律地位向法庭申请移除有关的冻结令。当然，如果你一次过还清了购屋的拍卖价，你的胜算将会大幅提升。

在对方没有抗辩的情况下，向高庭提出的申请将会花费大约二到三个月。法庭批准申请后，庭令上也会谕令土地局把caveat 移除。在caveat 被移除之后，你就可以顺利向土地局注册 Borang 16F （拍卖令）。


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